Гаразд, скаже читач, мораторій скасували, а далі що? Поясніть, у чому тут плюс, а в чому мінус. Позитивним моментом є те, що держава може простежити, куди й на яку мету було віддано ту чи іншу ділянку. Втім, у більшості випадків у цьому секторі квітнуть такі хитромудрі тіньові схеми, що самі депутати місцевих органів влади, які голосують за землевідведення, не знають, кому саме виділяється ділянка. А от негативні наслідки зняття мораторію полягають у тому, що купити великі ділянки в Україні може обмежене коло людей, і через якийсь час після скасування мораторію значні площі можуть перейти в руки цих осіб, що призведе до збільшення корупції, підвищення цін на нерухомість, можливості використання земель не за прямим призначенням.
Деякі експерти згодні, що скасування мораторію на продаж землі допоможе швидше та якісніше розбудовувати сільськогосподарське виробництво.
Кому вигідне збереження мораторію?
У дебатах щодо земельного питання є багато аргументів на користь як збереження мораторію, так і його скасування. Щоб розібратися в них, треба розглянути два ключові питання: хто виграє від кожного із цих сценаріїв і наскільки продуктивнішим стане сільське господарство України при втіленні кожного з них?
Орендний ринок має низку важливих переваг. Він забезпечує відносно низькі бар’єри входу в сільськогосподарський бізнес і виходу з нього: виробникам не треба інвестувати у придбання власних банків землі. Як результат, орендний ринок стимулює конкуренцію та зростання продуктивності. Ринок оренди є досить гнучким, роблячи землю по суті змінним фактором виробництва, що сприяє підвищенню ефективності. Однак заборона на продаж землі зберігає фрагментацію власності, яку одержала Україна після приватизації. Як результат, транзакції на ринку землі досить витратні. З 6,7 млн приватних земельних ділянок орендні договори щорічно укладаються або продовжуються для 4,7 млн із них, що за площею становить близько 90% усієї землі, що перебуває в оренді. Згідно з даними Держстату, близько 75% землі обробляється господарствами, які використовують понад 1000 га. Це означає, що кожне відносно велике господарство мусить укладати і продовжувати щонайменше 200 договорів оренди землі. Витрати на такі транзакції несе як приватний сектор, який повинен утримувати персонал для адміністрування сотень, тисяч договорів оренди, так і держсектор, який підтримує армію фахівців, що займаються реєстрацією.
Іншою проблемою, пов’язаною з фрагментацією землеволодінь і відносно високою вартістю транзакцій на ринку землі, є те, що у індивідуального землевласника мало можливостей диктувати свої умови на переговорах щодо ціни оренди. Як наслідок, ціна оренди розташована значно нижче граничного внеску землі у вартість продукції. В українському випадку різниця між вартістю і ціною переходить до сільськогосподарських виробників і субсидіює відносно неефективні технології виробництва. Однак низька ціна оренди також може інтерпретуватися як перевага мораторію. Відносно низька ціна може стимулювати попит на землю з боку сільгоспвиробників. Не варто забувати, що орендна плата – це важливий внесок у добробут сільських жителів. Тому посилення можливостей землевласників диктувати свої умови на переговорах і підвищення орендної плати сприятиме розвитку сільських територій і скороченню бідності.
Негативним наслідком зняття мораторію є ризик інвестиціям. Орендарі й землевласники зіштовхуються з невизначеністю правил гри після скасування мораторію та з незнанням, чи будуть вони мати доступ до тих же земельних ділянок у майбутньому. Через цю невизначеність землевласники не наважуються укладати довгочасні договори (у середньому договір оренди укладається на 5 років). Ця ж невизначеність підриває зацікавленість виробників інвестувати в якість земель і продуктивніші технології (багаторічні культури, системи іригації, сховища тощо). Як наслідок, спостерігаємо низький рівень виробництва сільгосппродукції з високою доданою вартістю й домінування однорічних зернових культур.
Нарешті, без можливості продати землю багато які земельні ділянки не мають чітко визначених меж або встановлених прав власності, оскільки їхні власники померли або не хочуть займатися оформленням правового статусу своїх земель. Така ситуація сприяє тіньовому землекористуванню й недовикористанню земельних ресурсів, про що я вже говорив вище.
Підбиваючи підсумки, можна сказати, що нинішня заборона вигідна великим виробникам і відносно неефективним господарствам. Однак переваги компенсуються високими операційними витратами на орендні транзакції й невизначеністю майбутніх правил. У реальному виграші від мораторію – посередники в державному та приватному секторах, які займаються оформленням орендних угод. Крім того, мораторій відволікає увагу від низки важливіших питань, пов’язаних із тіньовим ринком землі та корупцією. Серед сторін, що програли від мораторію, – невеликі сільськогосподарські виробники й землевласники.
Важливі питання, що визначають ефективність ринку землі при знятті мораторію:
хто має право купувати (тільки фізособи або юрособи; чи можна допускати іноземців)?
чи буде продаж дозволений тільки для місцевих жителів (жителів району або області)?
чи будуть сусіди, орендарі або місцева влада мати пріоритетне право на купівлю?
чи будуть впроваджені обмеження (і які) на максимальний розмір земельного банку?
Наслідки зняття мораторію матимуть незначний вплив на підвищення продуктивності сільськогосподарського сектору в короткостроковій перспективі, оскільки ринок оренди вже забезпечив відносно ефективний розподіл землі між виробниками. Однак у довгостроковій перспективі, через зростання орендних цін, тільки продуктивніші користувачі залишаться в даному секторі. Непрямі наслідки, які впливатимуть на ефективність, проявлятимуться через кредитні та інші ринки факторів виробництва. Незважаючи на це, земельний ринок має бути впроваджений зараз. Якщо ж ні, Україна втратить можливості для інвестування та зростання продуктивності сільського господарства, а також відбуватиметься подальша деградація сільських територій.
Є багато завдань, пов’язаних із управлінням земельними ресурсами, які можуть принести поліпшення в короткостроковій перспективі. Серед них – прозоре використання земель державної та комунальної власності, спрощення процедур реєстрації землі та зменшення витрат на оформлення земельних транзакцій.
Роль юристів на земельному ринку при можливому знятті мораторію
Мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, згідно із Земельним кодексом України, поки ще діє до 1 січня 2016 року. Заборона триває вже 15 років. При знятті мораторію особливо зросте роль і якість трактувань основних положень законів, що належать до аграрного права.
Аграрне право – це сукупність правових норм, які регулюють господарську діяльність у сфері рослинництва, тваринництва, виготовлення й реалізації агрохімікатів, добрив, переробки сільгосппродукції та її реалізації. Воно охоплює питання спеціального регулювання цієї діяльності, а саме: сертифікацію сільгосппродукції, ліцензування діяльності, режими оподатковування, сільського господарства, користування землею, а також інші питання, що неминуче виникають при організації й веденні сільськогосподарської діяльності. Суб’єктами аграрних правовідносин є фізичні та юридичні особи (сільськогосподарські підприємства, сільські й особисті підсобні господарства) і держава в особі спеціально уповноважених органів (Міністерство аграрної політики та продовольства України, Державна інспекція сільського господарства, Державна інспекція з питань захисту прав споживачів). Ідеальним посередником між суб’єктами аграрного права, тобто між аграрієм, державою, споживачем, внутрішнім і зовнішнім ринками, може бути кваліфікована й повноцінна юридична служба або група, яка спроможна оперативно розв’язувати щоденні бюрократичні, правові й агентські проблеми, подаючи допомогу фермерові в ефективному оперативному управлінні своїм господарством. Адже напевне багато які аграрії погодяться, що на рентабельність їхньої діяльності впливають численні чинники і особливо юридичні нюанси. На рівень прибутковості господарської діяльності впливатиме вибір або зміна порядку цільового призначення земельних ділянок, правильність реєстрації права власності на земельні ділянки, вибір оподатковування та податкове планування по земельних ділянках, своєчасний юридичний супровід у питаннях оформлення й вибору між суборендою, сервітутом, суперфіцієм, емфітевзисом. Особливо гостро ці питання постануть при знятті мораторію на операції із землею. Аграрії постійно зіштовхуватимуться з необхідністю одержати правову допомогу в питаннях підготовки й супроводу договорів купівлі-продажу, оренди, дарування, застави. Зросте роль правових консультацій у розробках схем придбання земельних ділянок, роль аналізу різного роду договорів для виявлення юридичних ризиків для землевласників і землекористувачів. Крім земельного аспекту в аграрному бізнесі, є ще правовий супровід комерційної діяльності. Це оподаткування господарської діяльності, розв’язання трудових і агентських спорів, супровід угод M&A (злиття та поглинання), представництво інтересів аграріїв у судах при розв’язанні земельних і комерційних спорів. Фактично ми бачимо, що в аграрному бізнесі працювати без кваліфікованої правової допомоги дуже ризиковано сьогодні й буде нерозумно при знятті мораторію.
Роль юридичного супроводу неоціненна і в аспекті корпоративних відносин, судової практики, земельних відносин, контролювання адміністративних сільгосппорушень, ліцензування, оформлення патентів на селекційне досягнення, агрохімії, представництва інтересів у контролюючих і наглядових органах, укладання та супроводу договорів постачання, транспортування, закупівлі, експорту, імпорту і, звісно, в аспекті супроводу договорів агрострахування. При створенні земельного ринку мають бути чітко прописані правила його гри. Якщо вже є правила – отже, вже є юридичне і правове поле, на якому муситимуть діяти всі гравці земельного ринку. Скоріш за все, наступним кроком на шляху реалізації земельної реформи після зняття мораторію на продаж землі стане створення земельного банку і аграрної біржі. Таким чином, земельна реформа одержить логічне завершення. Адже, враховуючи вартість сільськогосподарських земель у країні, фактичні власники паїв у разі відкриття ринку земель потенційно могли б залучити близько 800 млрд грн інвестицій. Це дуже великі гроші, а там, де великі гроші, виникають великі ризики, які можуть бути нівельовані завдяки кваліфікованому юридичному супроводу. Адже дуже скоро аграрієві та фермерові у своїй щоденній господарській діяльності доведеться мати справу з новими інструментами та інституціями – такими, як вищезгаданий земельний банк і аграрна біржа. З’явиться такий інструмент, як земельний аукціон, який із юридичного боку пов’язаний з багатьма тонкощами в оформленні та участі в його процедурі. Щоб бути успішним, представникові аграрного бізнесу, особливо суб’єктам малого та середнього підприємництва, доведеться мати справу з новими правилами, визначеннями та процедурами. На їх вивчення буде потрібен час, якого діловій людині бракує, тому в реаліях прийдешньої земельної реформи аграрієві просто не обійтися без юристів. Адже щоб зробити мобільною і ліквідною, завдяки зняттю мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарської землі, свою особисту або колективну земельну ділянку, пай, необхідно мати підготовлений на високому рівні пакет документів, реєстрацій і дозволів. Та й крім цього юрист зможе якнайкраще підготувати клієнта для співпраці із земельним банком і для участі в угодах на аграрній біржі.
