В управление юстиции в Одесской области поступает много писем от
граждан, в которых ставятся вопросы по урегулированию отношений, связанных с использованием прав на недвижимое имущество. С целью повышения уровня правового просвещения населения по этим вопросам, управление юстиции в Одесской области, разъясняет. В соответствии с п.7.2.2 постановления коллегии Минюста от 22.12.00 N53 осуществление рыночных реформ в экономике невозможно без создания адекватной нормативно-правовой базы и внедрения действенных механизмов реализации создаваемых законов. Осознавая это, Министерство юстиции Украины в течение последнего времени разработало и предложило на рассмотрение Верховной Раде ряд связанных между собой законопроектов - их целью является создание благоприятных условий для налаживания нормальных экономических отношений. Это проекты законов "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Судьба последнего законопроекта является непростой. Уже многим в Украине понятно, что внедрение государственной регистрации прав на недвижимость является необходимым условием ускорения рыночных преобразований. Цивилизованный рынок невозможен без надежной информационной базы и обеспечения прав участников рыночного. Каждый владелец недвижимого имущества, который хочет распорядится им в соответствии с действующим законодательством (продать, обменять, подарить, завещать, предоставить в пользование и т.д.), конечно, хочет иметь определенность в том, что его стремления будут реализованы - по возможности, быстро, удобно, без чрезмерного риска. Если такой уверенности нет, и составление любого гражданского соглашения по недвижимости имущества каждый раз напоминает опасные путешествия в чащобе или лотерею - не может быть и речи о современном цивилизованном рынке.
Сейчас, к сожалению, именно так. Достаточно заглянуть в газету, зайти на страницу Интернета, чтобы вновь и вновь убедится: еще кого-то "кинули" при попытке продать или купить квартиру. Продавцом, например, вместо законного владельца выступил нечестный арендодатель, а через определенное время появляется удивленный "хозяин". Или шустрый делец успел продать одно и то же имущество одновременно нескольким покупателям. Не может быть уверенности, что на усадьбу, которую купили вполне законным путем, с соблюдением всех формальных требований, со временем не заявит претензии постороннее лицо, права которого не были учтены надлежащим образом еще при составлении прежних соглашений. Нет гарантии также, что приобретенное недвижимое имущество не отягощено определенными обязательством прежнего владельца: например, он получил когда-то иск под залог этого имущества и "забыл" информировать об этом покупателя. Таких случаев немало, и результатом их является потеря жилья, больших денег, необходимость длительных судебных разбирательств, а по большому счету - торможение развития рынка и потери доверия к государству, которое, позволив владельцу свободно распоряжаться своими правами, не приняло надлежащих мер по защите этих прав. Существенным тормозом для осуществления операций с недвижимостью является и раздельный подход к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества. Во всем мире постройка, сооружение и земельный участок, на котором оно расположено, рассматривается как единый объект недвижимого имущества, оформление прав на которое осуществляется по единой процедуре, и документ на право собственности (правоустанавливающий документ), - как правило, единый. В отличие от этого в Украине процедура купли-продажи усадьбы или дачи чрезмерно усложнена, поскольку оформление прав на землю осуществляется отдельно, по категории так называемых "земельных отношений". Для составления соглашения необходимо получить документы во многих инстанциях, среди которых землеустроительные органы, бюро технической инвентаризации (БТИ), исполком местного совета, паспортный стол, эксплуатирующая организация (ЖЭК, жилищный или другой кооператив), возможно, районный опекунский совет и другие учреждения. Каждое из них устанавливает свои требования, ограничивает срок действия представленных документов (например, справкахарактеристика, предоставляемая БТИ, является действительной только три месяца, и вполне возможно не уложится в этот срок при оформлении соглашения). Естественно, все учреждения требуют средства за свои "услуги", и средства набегают немалые. Подсчитано, что в отдельных случаях количество обязательных учреждений достигает 8-10, а посещение их становится многоразовым, поскольку документы не согласованы по форме и содержанию единых стандартов.
Для того, чтобы принципиально улучшить ситуацию, правительством, начиная с 1996 года, осуществляются конкретные шаги. Была создана Рабочая группа из руководителей центральных ведомств, которая обеспечила разработку и принятие, в целом, Концепции создания в Украине системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По поручению правительства Министерством юстиции предусматривается, что в Украине будет создана единая система регистрации прав на недвижимость. Регистрации будут подлежать не только права собственности на недвижимое имущество, являющиеся основоположными в системе имущественных прав. Поскольку право собственности согласно действующему законодательству (и с учетом проекта нового Гражданского кодекса, других законопроектов, находящиеся на рассмотрении Верховной Рады) может быть определенным образом ограничено или отягощено, эти ограничения и отягощения также будут обязательно регистрироваться. Регистрация - это внесение сведений о правах в Государственный реестр прав по специальной процедуре, предусматривающей проверку достоверности данных. Одновременно со стандартной информацией о правах в реестр будут включаться сообщения о владельцах (совладельцах) и данные о самой недвижимости (краткое описание объектов недвижимого имущества). Данные реестра будут храниться вечно, и все текущие изменения состояния прав, в том числе изменение владельцев, пользователей имущества, установка особых прав третьих лиц и т.д., а также прекращение действия прав последовательно будут накапливаться в нем. Постепенно записи реестра будут приобретать возрастающее правовое и экономическое значение, поэтому государством будут приниматься меры по их защите, исключению несанкционированного вмешательства и искажения данных.
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество с учетом всех прав и отягощений определяется реальный текущий правовой статус этого имущества. С тех пор данные реестра будут выступать единым официальным подтверджением со стороны государства правового статуса объектов недвижимости. Потребность в этой информации с развитием отношений постоянно будет возрастать, поэтому намечено сделать данные Государственного реестра достаточно доступными. Каждый, кто имеет законный интерес к определенному объекту недвижимости (потенциальный покупатель, арендодатель, кредитодатель, посредник на рынке недвижимости) может получить стандартную выписку из реестра за плату, размер которой будет регулироваться государством. Но принципиально важно то, что качество информации из реестра является гарантированным. И это не пустой звук. Законопроект устанавливает материальную ответственность органа регистрации за достоверность данных реестра о современном положении прав на конкретный объект недвижимости. Лицо, потерпевшее вследствие недостоверности полученных им данных о правах на недвижимость и может доказать это, получит соответствующее возмещение из средств специального фонда, который будет создаваться одновременно с внедрением государственной регистрации прав.
После внедрения государственной регистрации прав ситуация в Украине, как ожидается, существенно улучшится: возрастет доверие к государству и украинскому праводействию в целом, что очень важно для создания благоприятного инвестиционного климата, в том числе для привлечения иностранных инвестиций, в которых очень нуждается отечественная экономика. Упростится процедура оформления гражданских соглашений по объектам недвижимости. Наличие единой надежной информационной базы создает и другие многочисленние преимущества. Например, использование данных Государственного реестра прав на недвижимость, как свидетельствует мировой опыт, в значительной мере успешно заменяет такие дорогие мероприятия как перепись населения (при условии, что будет зарегистрировано сто процентов владельцев и пользователей недвижимости). При внедрении налога на недвижимость данные реестра могут использоваться как информационная база налогообложения (но это не является, как кое-кто ошибочно считает, главной задачей регистрации). Данные реестра могут активно использоваться органами самоуправления при планировании развития конкретных территорий, построения пунктов, для социальних и экологических программ.
Конечно, для обеспечения необходимой надежности и надлежащего качества регистрационных данных, создания гарантий зарегистрированных прав система регистрации должна отвечать строгим требованиям. Это касается ее институционной основы, то есть собственно органов регистрации, ее должностных лиц, документов, процедур и технологических операций, то есть способов обработки информации. В проекте Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" соответствующие вопросы разработаны очень тщательно, и лишь недостаточным пониманием их значения можно объяснить сомнения относительно вроде бы чрезмерной детализации правового документа, которые кое-кто высказывает. Ведь регистрация прав в таком виде, как ее предлагает внедрить Минюст, является вполне новым видом деятельности, в которой технические и правовые аспекты связаны неразрывно , опыт такой деятельности в Украине отсутствует, поэтому надо определенное время и усилия для понимания содержания и общественного значения регистрации прав.
Конечно, наряду с созданием правовой базы необходимо решить и организационные вопросы создания единой системы регистрации прав на недвижимость, и Минюст этим активно занимается. Создание новой государственной инструкции - непростая задача, но не следует преувеличивать его сложность. К услугам разработчиков регистрации системы не только большой опыт стран с развитой рыночной экономикой, но и возможность оценки достаточно энергичных шагов соседей СНГ, от которых Украина, к сожалению, отстает. И отставание это объясняется как непониманием значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество для развития экономики, так и сопротивлением со стороны тех, кто предусматривает в ее внедрении преграду своим личным интересам. Достаточно напомнить, что впервые проект закона о регистрации прав, подготовленный Минюстом, рассматривался Верховной Радой еще прежнего созыва. После этого документ был существенно переработан и представлен парламентариям уже нового состава в конце 1998 года. Вокруг регистрации прав все время тянется тихая борьба.
Во-первых, все ведомства, причастные к операциям с недвижимым имуществом, заявили правительству свои исключительные права на регистрацию прав на это имущество. Вполне понятно, что преимущество в аргументации предоставлялось исключительно техническим аспектам, которые более присущи этим ведомствам. Правительство, рассмотрев все обращения, взвешено решило, что регистрация права - это главным образом правовая деятельность, которая не может формироваться на отраслевой основе. В результате, поручения возглавить работу над созданием регистрационной системы было предоставлено Министерству юстиции Украины. Справедливость такой позиции была подтверждена в Послании Президента Украины Верховной Раде Украины "Стратегия экономического и социального развития на 2000-2004 годы", где среди самых важных мер создания благоприятного инвестиционного климата и обеспечения надежной стабилизации и роста экономики Л. Кучма назвал принятие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и создание государственной системы регистрации прав именно в системе органов юстиции.
Сеть БТИ насчитывает около 270 учреждений - областных, городских, районных, межрайонных. Сколько их есть точно, трудно установить, поскольку за годы реформ они утратили централизованное управление, частично находятся в коммунальной собственности, а часть создается и исчезает по законам стихийного рынка. В течение нескольких десятков лет они осуществляют техническую инвентаризацию, то есть обследование, обмер, и учет строений и сооружений в населенных пунктах страны. Что касается части строений, которые находились в частной собственности, БТИ фиксировали в документах владельцев имущества. Но ведь часть частной собственности во времена СССР не была значительной, и этот аспект деятельности БТИ имел второстепенное значение. Ситуация начала быстро меняться в процессе приватизации недвижимого имущества и разворачивания рыночных отношений. По инструкции нотариус при удостоверении гражданского соглашения по недвижимому имуществу (продаже, обмене, дарении и др.) требует от владельца справкухарактеристику по его имуществу - в ней идет речь не только о технических параметрах недвижимости, не только о правах собственности ( об этом можно узнать и из правоустанавливающего документа), но и о распределении долей в случае общей собственности, некоторые другие данные. Справки-характеристики по инструкции представляет именно БТИ, и поскольку без упомянутого документа удостоверения соглашения не разрешается, БТИ в условиях оживления рынка заняли уникально ведущее место в процедуре оформления передачи имущества: получили гарантированный источник дохода в условиях фактической монополии. А для защиты своих интересов создали упомянутую Ассоциацию БТИ, являющейся ассоциацией только по названию, поскольку зарегистрирована как предприятие.
Современная нормативная ситуация в сфере недвижимого имущества является парадоксальной. Нотариус по закону несет персональную ответственность за свои действия, то есть и за достоверность засвидетельствованных им соглашений. Но ведь не установлено ни одной ответственности БТИ за достоверность документов, которые они предоставляют нотариусам для засвидетельствования соглашений. Это сводит на нет любые требования к качеству нотариальных действий. Выход лежит именно в создании совершенной системы регистрации прав, которая будет выступать единым и гарантированным источником правовой информации. Однако, на эти намерения государства БТИ отреагировали оперативно. Под аккомпанемент обвинений в "развале БТИ" (почему развале? Ведь речь идет лишь о регистрации прав, тогда как БТИ и по названию, и по сути является техническими учреждениями) были быстро приняты меры. Данные разъяснения, что никакого внедрения регистрации не надо, поскольку она уже есть, но с другой стороны, регистрационную систему создавать надо, но БТИ сделают это "на собственные средства" (то есть на средства, полученные от населения за навязанные ему услуги). Одновременно, ту часть работы БТИ, которая имела название "регистрация объектов недвижимого имущества", срочно переименовано на "регистрацию прав", и соответствующая инструкция утверждена в установленном порядке. С изменением названия ничего по сути не изменилось. Действия БТИ как были по форме и содержанию техническими, так ими и остались. Не созданы никакие условия для обеспечения гарантий качества информации, не установлена никакая ответственность за ее достоверность. Фиксируется только право собственности, а этого недостаточно для определения текущего правового статуса недвижимости. Уровень изготовленных документов и порядок их оформления даже минимально не отвечает современным юридическим требованиям. Зато постоянно возрастает стоимость "услуг" БТИ, их содержание отягощается дополнительными процедурами. Через инструкции, унаследованные со времен СССР, учреждения, назначенные для технической инвентаризации, приобретают функции контроля за действиями владельцев недвижимого имущества, даже беря на себя установленные законом полномочия официальных органов. Так, БТИ должно устанавливать факты самовольного строительства (полномочия Инспекции государственного строительного контроля).
Исходя из необходимости упорядочения этой ситуации, Президент Украины 31.07.2000 издал Указ "О внесении изменений в Положение о Министерстве юстиции Украины", в котором возложил на Минюст функции нормативно-методического обеспечения деятельности БТИ по проведению регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Принятие такого акта открывает возможность налаживания нормального сотрудничества Министерства и учреждений БТИ с целью создания надлежащих условий для внедрения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, какой бы поворот не приняла в дальнейшем идея внедрения в Украине государственной регистрации прав на недвижимое имущество в процессе ее политического толкования. Минюст последовательно будет настаивать на создании надежной правовой основы этой деятельности. В этом он рассчитывает на поддержку деловых кругов, объединений предприятий и владельцев недвижимого имущества, финансов, должностных лиц, всех граждан, которые стремятся ускорить развитие государства по пути к рыночной экономике.
Пресс-группа управления юстиции в Одесской области.
