Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (стаття 1 цього Закону).
Згідно зі статтею 3 вказаного Закону іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Згідно зі ст. 577 Цивільного Кодексу України, ст. 18 Закону іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення.
Порядок нотаріального посвідчення договорів іпотеки визначено Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (далі – Порядок), зокрема главою 1 та 2 розділу ІІ Порядку.
За згодою сторін, з дотриманням правил, передбачених пунктом п. 7 глави 1, п. 5.30. глави 2 розділу ІІ Порядку, ст. 19 Закону, до нотаріально посвідченого договору іпотеки можуть бути внесені зміни, якщо вони випливають з тексту чи змісту основного зобов’язання, що забезпечується заставою (наприклад, продовження строку кредитного договору, збільшення суми основного боргу за договором тощо), у тому числі заміни предмета застави.
Договір сторін про зміну нотаріально посвідченого договору здійснюється шляхом складання окремого договору. Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню.
Посвідчення таких договорів здійснюється за основними правилами посвідчення правочинів, встановленими Порядком, тобто з дотриманням вимог щодо встановлення правоздатності та дієздатності осіб, що укладають договір, перевірки повноваження представника тощо.
Договір про зміну договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. На всіх наданих нотаріусу примірниках основного договору проставляється відмітка про його зміну, у якій зазначаються номер за реєстром та дата посвідчення договору про зміну, проставляється нотаріусом підпис і скріплюється його печаткою.
У разі надання нотаріусові угоди про внесення змін до основного договору іпотеки посилання на неї відображається у тексті договору про внесення змін та/чи доповнень до договору застави (іпотечного договору).
У правочині, яким встановлюються зміни і доповнення до договору застави, зазначається про те, що він є невід’ємною частиною договору, який змінюється (доповнюється).
Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у Державному реєстрі іпотек у встановленому законодавством порядку.
Якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов’язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будьяких інших причин), договір про зміну або розірвання договору може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється.
Унесення змін до договору застави не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, що виникло після укладення договору застави, включення іпотеки до іпотечного пулу, а також у разі наявності заставної тощо.
Таким чином, для можливості посвідчення договору про внесення змін до іпотечного договору доцільним є отримання нотаріусом витягу з Державного реєстру іпотек для визначення наявності чи відсутності обмежень для укладення договору про внесення змін.
Після оформлення заставної зміни і доповнення до іпотечного договору можуть уноситись лише після її анулювання у порядку, установленому Законом України «Про іпотеку». У цьому випадку на підтвердження факту анулювання заставної нотаріусу подається відповідний витяг з Державного реєстру іпотек.
Згідно зі статтею 19 Закону України «Про іпотеку» будьяке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будьяким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою. У разі коригування графіка виконання основного зобов’язання у зв’язку з його частковим достроковим погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є обов’язковими.
