Дуже часто виникає питання як застра–хувати себе при авансуванні купівлі нерухомості. Раніше, до набрання чинності Цивільним кодексом України (01.01.2004 року), укладалися договори завдатку. А як же за новим Цивільним Кодексом? У діючому законодавстві питання договірного забезпечення укладання майбутнього договору врегульовано ст. 635 Цивільного Кодексу України та ст. 182 Господарського Кодексу України, а саме передбачено укладання попередніх договорів.

Як зазначається в ст. 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена – то в письмовій формі.

Якщо згідно з чинним законодавством України основний договір підлягає нотаріальному посвідченню, то попередній договір повинен бути обов’язково нотаріально посвідченим. Для договорів купівлі–продажу нерухомості діючим законодавством передбачена письмова форма договору, яка підлягає нотаріальному посвідченню. Отже і попередній договір купівлі–продажу нерухомості повинен бути нотаріально посвідченим.

Частиною 1 статті 635 Цивільного Кодексу України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на даний час встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи–підприємці), які згідно з частиною 1 статті 182 Господарського Кодексу України зобов’язуються укласти основний договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Цей вид правочину, як і інші, має містити необхідні реквізити та умови, передбачені чинним законодавством. Виходячи з чого, рекомендується сторонам до укладення договору узгодити наступні питання:

– предмет попереднього договору;

– істотні умови основного договору (предмет, порядок передачі майна, ціна договору, порядок розрахунків за ним, права, обов’язки та відповідальність сторін);

– права, обов’язки та відповідальність сторін по попередньому договору;

– порядок внесення змін в попередній договір;

– строк в який повинен бути укладений основний договір.

Також деякими юристами рекомендується обговорити місце нотаріального посвід–чення основного договору, тобто в тексті попереднього договору прописати най–менування державної нотаріальної контори або прізвище приватного нотаріуса та адресу, де буде вчинено основний правочин.

З перерахованих умов попереднього договору виникає питання: а як же бути із завдатком, який передається? Нажаль, законодавством не передбачено передачу завдатку в рахунок майбутньої покупки. Попередній договір сам по собі не несе грошового зобов’язання, але можна використати змішану форму попереднього договору та договору позики. Але в цьому випадку повинно бути передбачено з якою метою передаються кошти. Це може бути: погашення боргів за комунальні послуги, виготовлення дублікатів документів, отримання документів, необхідних для укладення основного договору, тощо. Якщо використовувати таку змішану форму договору, то достатньо визначити строк виконання зобов’язання за позикою, отриманою на конкретну ціль, строком укладення основного договору.

За порушення умов попереднього договору законодавством України передбачена відповідальність сторін. Сторона, яка ухиляється від укладення основного договору в строк, визначений попереднім договором або законодавством, має відшкодувати іншій стороні збитки через прострочення, якщо інше не встановлено попереднім договором або законом. Інша сторона також має право вимагати укладення основного договору в судовому порядку.