Основна мета укладення договору оренди землі. Право оренди.
Одним з гарантованих законом прав особи визначено право користування земельною ділянкою. Як встановлено нормами Земельного кодексу України (далі – ЗК України), право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Тобто у разі бажання особи набути строкове право користування визначеною земельною ділянкою, нею має бути укладений відповідний договір оренди. Такий договір має бути укладено в письмовій формі та, за бажанням сторін, нотаріально посвідчений. Як визначено положеннями ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон), строк договору визначається сторонами, але не може перевищувати 50 років.
Хто може укладати договори оренди землі?
Договір оренди землі укладається між двома сторонами: з однієї сторони – це орендодавець земельної ділянки (власник земельної ділянки), з другої – її орендар (особа, яка набуває право на земельну ділянку).
Орендодавцями земельних ділянок відповідно до ст. 4 Закону можуть бути: громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи; сільські, селищні, міські ради – для земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності; районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим – для земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад; районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України – для земельних ділянок, що перебувають у державній власності.
Орендарями земельних ділянок відповідно до ст. 5 Закону можуть бути: районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим; громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Що стосується будь–яких обмежень щодо передачі в оренду земель за їх цільовим призначенням, то вони законодавством не передбачені.
Виняток складають земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно–заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів. Згідно з п. 3 ст. 93 ЗК України такі землі не підлягають передачі в оренду.
Форма договору оренди землі. Істотні умови такого договору.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону).
Як передбачено ст. 14 Закону, договір оренди землі укладається у письмовій формі відповідно до типової форми такого договору, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220. Забажанням однієї із сторін, такий договір може бути посвідчений нотаріально.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є наступні документи (ст.15 Закону України «Про оренду землі»): план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання–передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Істотними умовами договору оренди землі, тобто такими умовами, без яких договір не вважається укладеним, є зазначення в тексті договору наступної інформації щодо (ст.15 Закону України «Про оренду землі»): об'єкта оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строку дії договору оренди; орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умов використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умов збереження стану об'єкта оренди; умов і строків передачі земельної ділянки орендарю; умов повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; визначення відповідальності сторін; умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Законодавством України, а саме ст. 125 ЗК України та ст. 20 Закону, визначено, що укладені договори оренди землі підлягають обов'язковій державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки, згідно із ст. 18 Закону, виникає з дня державної реєстрації цього права.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
