Власність облради – це понад 830 об'єктів по Одесі та області. Заклади освіти, культури, охорони здоров'я, санаторії, друкарні, пам'ятки архітектури, житлові будинки і чимало інших досить привабливих об'єктів потребують постійної уваги. Юрій ЗАГОРУЙКО, випускник Одеського наргоспу, у минулому – успішний бізнесмен і кризовий менеджер, нині – начальник управління з питань майнових відносин і приватизації Одеської обласної ради. Мета діяльності управління, яке володіє величезним обсягом інформації про власність облради, – з'ясувати, що відбувається з кожним об'єктом, який перебуває у власності територіальної громади, домогтися того, щоб вони приносили максимальну віддачу, з'ясувавши заодно, наскільки ефективно керували за минулі роки цією власністю. Звичайне запитання, яке всіх цікавить: чи багато за ці роки власності облради відійшло у приватні руки?
– Є і об'єкти, які повертаються у власність ради, – говорить Ю.І. Загоруйко, – переходять з державної власності у комунальну. Разом з тим є і практика продажу, приватизації об'єктів комунальної власності. Скажу так: за останні 10 років сталося відчуження великої кількості об'єктів.
– Чи завжди це відбувалося законно?
– Практично по всіх об'єктах процедура була витримана згідно з існуючим законодавством і порядком проходження документів. Більше того, якщо з'являлася інформація про те, що порушувалися чиїсь права, суд скасовував рішення про продаж. Нещодавній приклад: зараз закінчився судовий розгляд за позовом прокуратури у частині визнання недійсними рішення сесії облради і договору купівлі-продажу об'єкта за адресою вул. Довга,1. Суд ухвалив рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу, і об'єкт зараз повертається у власність облради.
За легендою, орендар зробив значні поліпшення, і було вирішено продати йому об'єкт. Проте прокуратура з'ясувала, що все це фіктивно, поліпшення не було зроблено…
– Отже, повернення власності – винятково компетенція прокуратури?
– Якщо ми продали об'єкт, за нашими документами все нормально, як ми можемо переглядати власні рішення? Адже їх ухвалює винятково сесія. Наше управління не може скасувати рішення сесії. А щодо згаданого мною об'єкту порушення були допущені оцінковою фірмою і підрядною організацією, яка нібито виконала якісь роботи. Все це було оформлено у 2004 році, і прокуратура це виявила.
При винесенні питання на сесію ситуацію ретельно вивчають юристи, визначаючи законність або незаконність продажу. Нещодавно звернулося до нас Українське Дунайське пароплавство з проханням прийняти до комунальної власності два об'єкти – дитячий центр культурно-виховної роботи і територіальну басейнову лікарню – триповерховий корпус на 180 місць. Оскільки це загальнодержавна власність, то було отримано згоду Мінтрансу України. Кабінет Міністрів розробив відповідне положення. Сесія облради, розглянувши запропоновані документи, погодилася прийняти ці об'єкти у власність. Створено комісію, яка виїде на місце, складе акт приймання-передачі, сесія затвердить цей акт, і тоді ці об'єкти стануть нашою власністю.
– Ваше управління зараз провадить велику перевірку. Наскільки я зрозуміла, основним її предметом буде визначення ефективності управління власністю облради?
– Предметів перевірки кілька. По-перше, на превеликий жаль, на сьогоднішній день немає достовірної бази даних на всі об'єкти власності облради. Її просто-напросто не існує. Є обривкові дані, є перелік об'єктів. Але детальної інформації щодо кожного об'єкта (у якому вони перебувають стані, які на них є правоустановлюючі документи, чи «пішли» вони, чи є ще власністю облради і так далі) просто немає... Відсутня технічна документація на більшість будинків і споруд, практично відсутні які-небудь документи на землю. Для її оформлення облрада цього року виділила 500000 гривень. Виділятимуться кошти і надалі.
Тому одне з наших першорядних завдань, крім інвентаризації, – створення єдиної бази даних, що дозволить упорядкувати ці об'єкти.
– А що для цього потрібно?
– По-перше, перевірити їхню фактичну наявність (або відсутність), перелік документів (свідоцтво на право власності, правоустановлюючі документи, на підставі чого цей об'єкт створено тощо). Існує величезний перелік питань – їх майже 115, на які керівник повинен буде відповісти, надавши підтверджувальні документи. Перевірка відбуватиметься по чотирьох розділах, які зазначені у спеціально розробленому нами запитальнику. Це загальні запитання юридичного характеру, орендні відносини (чи є орендарі, суборендарі, на яких умовах здійснюється оренда, чи є експертна оцінка, яка підтверджує справедливість орендної плати, чи є договори страхування, чи сплачують орендарі комунальні платежі, і як вони їх сплачують тощо).
Наступний момент – це утримування об'єктів. Мається на увазі той стан, у якому вони перебувають, чи достатні кошти з обласного бюджету виділяються на їхнє утримання. Адже власність потребує до себе постійної уваги. Це провадження середніх і капітальних ремонтів, ремонт комунікацій тощо.
Дуже ретельно вивчатиметься і те, чи надають об'єкти якісь платні послуги, на підставі чого, хто погоджує ціну цієї послуги – калькуляцію (за законом вони повинні це погоджувати з нами, але, на жаль, це відбувається далеко не завжди).
Простий приклад: при багатьох бюджетних організаціях і установах працюють всілякі благодійні фонди, які, прикриваючись недостатнім фінансуванням цих установ з бюджету, збирають гроші з населення. Це – дуже болюче питання. Тобто вартість послуг зростає, структуру цих цін ми не бачимо, облдержадміністрація, якій делеговані повноваження щодо управління багатьма об'єктами комунальної власності, і насамперед соціально значимими (охорона здоров'я, освіта тощо), найчастіше формально їх погоджує або не погоджує взагалі, а в підсумку такі «формальності» дуже серйозно позначаються на людях, їхніх настроях, рівні життя. І люди не можуть зрозуміти різницю між приватним лікувальним закладом і комунальним. Ціни скрізь однакові.
Тобто, головні аспекти нашої нинішньої роботи – це інвентаризація стану справ на об'єкті, вивчення і з'ясування того, наскільки ефективно виконуються делеговані облрадою два роки тому облдержадміністрації повноваження з управління власністю.
– А з чим пов'язана перевірка ефективності цієї роботи?
– Із звертанням групи депутатів облради. Дуже важливо, чи контролюють профільні управління облдержадміністрації стан об'єктів, чи мають постійну інформацію про те, що на них відбувається. Є ще низка запитань, пов'язаних з функціями контролю.
– Якийсь прибуток від цих об'єктів повинен надходити, чи в них лише гроші вкладають?
– Є об'єкти, від яких прибутку не варто очікувати. Це школи, лікарні та інші соціально значимі об'єкти. А є ті об'єкти, які зобов'язані постійно давати прибуток і дають його. Це, наприклад, готель «Жовтневий». Ми там зараз наводимо порядок щодо узгодження кошторисів, напряму витрат, визначення з адміністрацією частини доходів, яка може і повинна спрямовуватися до бюджету області – за останні роки цей об'єкт, на жаль, був випущений з поля зору, і ці всі питання адміністрація розв’язувала винятково на власний розсуд. І це не єдиний такий «забутий» об'єкт.
Наше завдання – не лише формування державної і регіональної політики у питаннях використання майна, але й ефективне і раціональне використання цього майна. Критеріїв того, що таке «ефективно» і «раціонально» у даному конкретному випадку немає. Але питання стосуються багатомільйонної власності.
У кожного об'єкта є своя передісторія, свої складнощі, тобто десь зберегти будинок – це вже подвиг…
– Розрахункові показники прибутку від цієї власності були? Наскільки збігалися вони з реальністю?
– Кількість об'єктів, які є власністю облради і приносять прибуток або здатні його приносити, не так вже й багато. На жаль, контроль і над ними у попередні роки було втрачено. Звичайно, якісь планові цифри доводилися, але говорити про те, що вони вивірені і прораховані, не можна через відсутність контролю над економічною стороною питання.
– Скільки часу у вас займе ця перевірка? Адже робота чекає величезна…
– Це так. До нашої комісії входять 22 особи, очолює її заступник голови облради Тиндюк Микола Андрійович. Я – заступник голови комісії. Тому що об'єктів справді дуже багато, ми розділили цю роботу на два етапи. Перший етап – перевірка об'єктів в Одесі. Тут розташовано більшість об'єктів. Другий – по районах. Ми плануємо виконати цю роботу до грудня цього року.
Вже зараз вона рухається з певними труднощами. Донедавна із облдержадміністрації (її профільних управлінь) ми регулярно під різними приводами одержували відмови в одержанні необхідної нам інформації, або одержували її у дуже врізаному вигляді.
Гадаю, це відбувається тому, що в них немає цієї інформації, адже її передача особливих проблем не становить. Тому мене, якщо можна так висловитися, терзають неясні сумніви... Адже згідно з рішеннями сесій облради, якими делеговані серйозні повноваження облдержадміністрації в частині управління багатьма об'єктами, збір та аналіз цієї інформації – одне з її головних завдань.
Звичайно, ми одержимо всі дані, прийшовши на об'єкти. Але ж існують певні механізми роботи, коли перед виходом на об'єкт необхідно переглянути попередні документи, вивчити їх. Потім зіставити з тим, що на місцях, простежити динаміку тощо. Нам обов'язково потрібно знати, чи провадило перевірку об'єкта профільне управління й, відповідно, зіставити два акти: той, що є на підприємстві, й у профільному управлінні. Подивитися, яких заходів було вжито за підсумками цієї перевірки...
Тобто, перевіряльник, приходячи на об'єкт, має розуміти й уявляти проблеми, з якими він зіткнеться. Їх треба знати, а не вивчати на місці. У противному разі, робота, на яку ми відвели п'ять місяців, затягнеться на п'ятнадцять. Нерозуміння цього насторожує, й вже, вибачте мені за таке припущення, наштовхує на думку, що не все так добре у профільних управліннях облдержадміністрації із виконанням їх прямих функціональних обов'язків.
– Як же Ви будете вирішувати ситуацію, що склалася?
– Власними зусиллями. Багато чого побачимо на місці. До нашої комісії, крім штатних працівників управління, входять голови декількох профільних комісій облради: з майна, бюджетної, з культурної спадщини, охорони здоров'я, освіти. Це досвідчені керівники у своїх галузях, серйозні професіонали. До нашої комісії входять також працівники й керівники профільних управлінь облдержадміністрації.
У розпорядженні голови облради про роботу комісії зазначено окремий спеціальний пункт: оскільки передбачається уважно вивчити величезний обсяг документів, які комісія сама не в змозі переосмислити за такий короткий термін в силу величезної зайнятості всіх працюючих у ній, ми маємо право залучати необхідну кількість аналітиків, експертів, ревізорів додатково. Вони будуть робити відповідні висновки (і нести за них відповідальність) й подавати їх на розгляд комісії. Раніше такого не було ніколи. Також ми передбачили й окреме фінансування роботи комісії. Адже зазвичай говориться: «усе нормально, будемо вирішувати по ходу». Я вважаю такий підхід до справи неправильним.
Ми зараз підготували кошторис на оплату праці фахівців, транспортні витрати, проживання в готелях, на відрядження, канцтовари. Як показує досвід, через непродумані й непередбачені «дрібниці» можуть дуже постраждати серйозні цілі й завдання розпочатої нами роботи.
– А якщо конкретніше?
– Будь ласка. У бюджеті на 2006 рік нашого управління закладено 3000 гривень на відрядження. Як, маючи всього три тисячі гривень на рік, контролювати понад 830 об'єктів, серед них і розпорошені по всій області? Тобто, рівень і складність завдання з одного боку, й інструменти для її реалізації, з іншого, просто непорівнювані. Це заздалегідь говорить про те, що ніхто грунтовно перевіряти нічого не буде, тому що за такого розкладу це неможливо. То ж вся наша робота звелася б, у кращому разі, до написання паперів, сидячи на місці, й реагування на якісь окремі факти. Як це й було до нещодавнього часу...
– Тобто Ви скоригували ситуацію, щоб усе було як належить...
– Так. Щоб ми своїми очима на місці побачили й оцінили все необхідне. Для цього розроблено спеціальні запитальники, які чітко показують рівень нашого настрою на серйозну роботу й рівень компетентності. Тобто ми будемо перевіряти усе, до чого має стосунок облрада. Не приховую – доводилося чути розмови: чому комісія лізе до платних послуг, до благодійних фондів? Прошу вибачення, але ці послуги надаються з використанням майна обласної ради...
Відповідно, ми вправі й за законом зобов'язані вникати до усіх цих питань, серед них і до сфери заробляння грошей обласними комунальними підприємствами за допомогою власності обласної громади. Повторюся, але скажу, що це – соціальні питання, які на собі постійно відчувають наші громадяни – адже йдеться про вартість лікування, навчання, низки необхідних послуг. Це стосується всіх!
– Ви все перевірите, складете комп'ютерну базу даних, а що далі?
– Спочатку складемо програму, якої теж не було, що, до речі, характеризує ставлення власника до власності!
У цій програмі буде якась константа (статут підприємства, наявність свідоцтва на право власності, структура, наявність ліцензій та інша інформація) і змінна складова – стан об'єкта на той чи інший період, проведене або плановане будівництво, ремонти, надавані платні послуги, дебіторська й кредиторська заборгованість та інші мінливі дані.
Тобто ми простежуємо долю об'єкта в динаміці.
За наявності такої програми ми зможемо відстежувати ситуацію, якимось чином на неї впливати й прогнозувати подальший розвиток подій.
– Як Ви плануєте впливати на ситуацію?
– Як один із елементів впливу, а їх буде багато – найближчим часом виносимо на розгляд сесії облради для затвердження нові типові контракти й статути, де будуть внесені тверді вимоги до контрактів з керівниками комунальних підприємств і установ. Там ми й визначимо, що таке ефективне й що таке раціональне використання майна...
Для мене, як кризового менеджера, питання ясне й просте. Завдання поставлене головою облради – власність обласної територіальної громади має бути юридично грамотно оформлена й врахована, має як мінімум не погіршувати свого стану, і зростати у вартості у міру зростання цін на нерухомість і на землю. Ефективно використовуючи цю власність, обласна громада має вирішувати свої соціальні проблеми й завдання. Вкрай бажано, щоб її кількість збільшувалася. Ця власність – актив, що, на жаль, зараз не використовується. Але ж завдяки їй, можна значно збільшити інвестиційну привабливість регіону.
Повертаючись же до роботи комісії, хочу розповісти про експертну оцінку, яку ми будемо провадити щодо кожної будівлі. У нас є відпрацьована процедура, за якої ми виходимо на справедливу ціну об'єкта. Притому є такий нюанс: якщо продається копійчана халупа, яка знаходиться на дорогій ділянці землі, то необхідно враховувати й вартість землі. Дуже часто цього не робилося в силу особливостей нашого законодавства. Для мене, як для бізнесмена це очевидно, й ми постараємося законними шляхами сформувати справедливу ціну.
– Мені доводилося читати статті, де пропонувалося низку об'єктів продати, оскільки бюджет їх «не тягне». Якими критеріями тут будуть керуватися?
– На мій погляд, є три категорії об'єктів. До першої я б відніс об'єкти соціальні значимі. Звичайно, ані театри, ані музеї, ані школи й лікарні продаватися не будуть ні за яких обставин – це пам'ятки архітектури, національне й культурне надбання. Оренда їх теж нереальна. Вони мають виконувати свої функції.
Друга група об'єктів – це об'єкти, які мають і можуть заробляти гроші для обласного бюджету. Як до будь-якого бізнесу, до неї необхідно вкласти якісь гроші (наприклад, з бюджету), залучити інвесторів, продати якусь частину бізнесу. Але позбуватися від них не варто. Головне – правильно організувати контроль.
І третя група – це ті об'єкти, де просто невигідно нести колосальний тягар витрат щодо їхнього утримання або не нести жодних витрат і спостерігати, як вони руйнуються, – їх вигідніше віддати в оренду. Таких об'єктів, до речі, багато в районах області. Є ті, які не становлять ніякого інтересу й тільки тягнуть гроші зі скарбниці. Краще їх продати й одержати гроші до бюджету.
Це і є формування регіональної політики ефективного й раціонального використання майна.
