ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ, И КАКИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ОН ЗА СОБОЙ ВЛЕЧЕТ?
По Гражданскому кодексу Украины договор пожизненного содержания – это договор, по которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и присмотром пожизненно.
Этот договор направлен на переход права собственности на ценное имущество. Право собственности на ценное имущество по договору пожизненного содержания у приобретателя возникает с момента нотариального удостоверения такого договора – в случае отчуждения по договору движимого имущества, и с момента регистрации сделки – в случае отчуждения недвижимого имущества. Но важной особенностью является то, что право распоряжения таким имуществом у приобретателя возникает только после смерти отчуждателя.
Этот договор является возмездным. Возмездность для приобретателя состоит в необходимости осуществлять имущественное содержание взамен полученного жилища. Для отчуждателя – в том, что после передачи в собственность вещи он может требовать от приобретателя совершения определенных действий – предоставления материального обеспечения.
Договор пожизненного содержания относится к договорам, для которых предусмотрена обязательная письменная форма и нотариальное удостоверение. Несоблюдение данного требования относительно формы договора влечет за собой признание договора недействительным. Последствия признания договора недействительным приводят к двусторонней реституции. Нотариус, заверяя договор, должен проверить документы, необходимые для отчуждения имущества. С момента заключения нотариальной формы договора пожизненного содержания у приобретателя возникает право собственности на имущество. В то же время нотариус должен наложить запрет на отчуждение (продажу, дарение, обмен имущества, переданного по договору пожизненного содержания, составление заключения относительно него договора залога, передавать его в собственность другому лицу) приобретателем имущества до прекращения действия договора. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность соглашения о пожизненном содержании. Последствия признания договора пожизненного содержания недействительным закреплены в Гражданском кодексе Украины и предостерегают участников этого соглашения о наложении на них двусторонней ответственности.
Если предметом договора является недвижимость, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на отчуждаемую недвижимость переходит к приобретателю только с момента регистрации договора.
Сторонами договора пожизненного содержания являются отчуждатель и приобретатель.
Отчуждателем может быть любое физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья, которое владеет имуществом на праве частной собственности, которым оно может распоряжаться на свое усмотрение. Из этого следует, что дом (его часть), а также другое движимое имущество, которое имеет значительную ценность, которое должно перейти по договору в собственность приобретателя, не должно быть обременено залогом или другими обязательствами.
Приобретателем является совершеннолетнее дееспособное лицо, которое в состоянии предоставить надлежащее материальное обеспечение. Особенностью составления договора пожизненного содержания относительно имущества, которое находится в совместной собственности, является то, что приобретателем имущества может быть юридическое лицо.
Уставом юридического лица или другим учредительным документом должна быть предусмотрена возможность возмездного приобретения имущества в собственность, и такая сделка не может противоречить целям его создания и деятельности. По договору пожизненного содержания возможен переход обязанностей приобретателя в случае его смерти к наследникам, которым переходит отчуждаемый по договору дом. Если наследники отказываются от дома или таких лиц нет, имущество возвращается отчуждателю.
Относительно юридических лиц-приобретателей имущества в случае их прекращения возможным является правопреемство обязанностей по договору пожизненного содержания. Наследовать обязанности отчуждателя имущества по договору пожизненного содержания невозможно, потому что договор прекращает свое действие в случае смерти отчуждателя.
Приобретателями могут быть несколько физических лиц, которые становятся совладельцами имущества, которое передается им по договору пожизненного содержания на праве общей совместной собственности. В случае нарушения приобретателями обязанности перед отчуждателем наступает солидарная ответственность. Отчуждатель в таком случае может требовать выплаты неустойки или возмещения убытков как от всех приобретателей вместе, так и от каждого от них отдельно.
По желанию отчуждателя содержание по договору пожизненного содержания может предоставляться третьим лицам. Приобретатель обязан исполнить свое обязательство в пользу третьего лица, указанного в договоре. Если отчуждатель заключает договор в пользу третьего лица, то такое лицо по договору пожизненного содержания обеспечивается содержанием и (или) присмотром пожизненно. Таким образом, отчуждатель передает в собственность приобретателю ценное имущество, взамен чего последний получает это ценное имущество и обязуется обеспечивать третье лицо содержанием и (или) присмотром.
Имущество, которое принадлежит нескольким физическим лицам или супругам (или одному из супругов) на праве общей совместной собственности, может быть отчуждено на основании договора пожизненного содержания. Совладельцы имущества, а также супруги по договору пожизненного содержания должны передать приобретателю имущество, последний, в свою очередь, должен предоставить отчуждателям (каждому отдельно) надлежащее содержание. В случае смерти одного из отчуждателей, поскольку исполнение было назначено непосредственно лично для отчуждателя, договор прекращается. Приобретатель, в свою очередь, продолжает содержать совладельца, который остался.
Моментом возникновения права собственности на имущество, которое передается по договору пожизненного содержания, является государственная регистрация для недвижимого имущества и нотариальное удостоверение для движимого имущества.
По Гражданскому кодексу Украины договор пожизненного содержания может быть расторгнут на основании решения суда, по требованию отчуждателя или третьего лица в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей.
Договор пожизненного содержания может быть расторгнут также по инициативе приобретателя в том случае, когда из-за независящих от него обстоятельств его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять отчуждателю надлежащее материальное обеспечение, указанное в договоре.
Последствия расторжения договора пожизненного содержания зависят от оснований его расторжения.
Если договор был расторгнут вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, последний должен вернуть имущество отчуждателю. В таком случае право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания, у приобретателя прекращается после прекращения договорных отношений по указанным обстоятельствам, а у отчуждателя возобновляется право собственности. Кроме этого, растраты, понесенные приобретателем на содержание имущества, ему не возмещаются.
Смерть отчуждателя имущества является одним из условий прекращения действия договора пожизненного содержания и является юридическим фактом, который прекращает договорные отношения.
Если приобретатель отказывается добровольно вернуть имущество, приобретенное им по договору, отчуждатель имеет право обратиться в суд.
Смерть приобретателя не является основанием для прекращения действия договора пожизненного содержания. Права и обязанности приобретателя по договору переходят к его наследникам, в том числе и право собственности на имущество, переданное приобретателю отчуждателем.
Вследствие ликвидации юридического лица-приобретателя имущество, которое было передано ему по договору пожизненного содержания, может перейти к его учредителю (участнику), к нему также переходят права и обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания.
В Гражданском кодексе Украины ничего не сказано о юридических последствиях перехода имущества отчуждателя к нескольким учредителям. Исходя из сути договора, этим учредителям по договору пожизненного содержания переходят права и обязанности приобретателя, пропорционально их взносам в учредительном фонде.
Отдел регистрации нормативно-правовых актов и объединений граждан, правовой работы и правового образования Главного управления юстиции в Одесской области
