Багато-багато років тому Петро Перший видав указ, відповідно до якого в кожному селі повинні були бути присутніми представники чотирьох професій.
По-сучасному – медпрацівник, вчитель, міліціонер і землевпорядник. Але якщо про роботу перших трьох більшість громадян має більш-менш чітке уявлення, то ось з питаннями землевпорядкування все поки що не так однозначно. Внести певну ясність у це питання ми попросили Євгена СМОЛЕНСЬКОГО – одного з перших фахівців у нашій країні, удостоєних звання Почесного землевпорядника України. Назва нинішніх посад Євгена Васильовича досить значуща і офіційна: начальник управління з питань природокористування апарату обласної ради, заступник голови постійної комісії облради з питань земельних відносин і адміністративно-територіального устрою. Крім цього, він ще і викладає в Одеському аграрному держуніверситеті. Отож, спеціалісту – і карти в руки… ті ж карти районів Одещини, наприклад.
– Євгене Васильовичу! Одещина – економічно розвинутий і інвестиційно привабливий регіон. Земля тут іноді, що називається, на вагу золота. Якщо говорити узагальнено: наскільки ефективно зараз використовується в нас в області цей ресурс, і наскільки при цьому задовольняються інтереси обласної громади?
– Ви поставили дуже складне запитання. Справа у тому, що використання земель на території області йде неоднозначно. Території, що розташовані біля великих населених пунктів, у рекреаційних зонах – розвиваються зараз максимально ефективно. У більш віддалених районах – до використання земель виявляють не таку увагу. Нещодавно ми аналізували цю ситуацію. Виявилося, що багато земель, які перебувають у запасі, практично не використовуються. Зараз інтерес в основному виявляється до земель, що розташовані вздовж великих трас, поблизу міста, основний удар при цьому чомусь робиться на розвиток логістичних центрів. Нас це питання дуже тривожить, тому що Одеська область є однією з основних житниць країни. У той же час земля повинна давати максимальну віддачу. Під що конкретно вона використовуватиметься (під вирощування сільськогосподарських культур, розташування соціальних об'єктів, житлових комплексів, туристичних центрів) – це повинен вирішувати такий документ як Генеральна схема розвитку Одеської області. На науковій основі повинно бути прораховано, скільки потрібно нашій області земель сільгосппризначення, яке навантаження можна визначити для розміщення складських приміщень, розвитку портів, розміщення доріг тощо. Це дуже складний документ. На жаль, на даний час він у нас ще не реалізований.
Дуже важливим на сьогодні для територіальної громади області є питання консервації деградованих земель, непридатних для сільськогосподарського призначення. Адже коли передавали землі у колективну власність, з багатьма ділянками просто не можна було так робити. Їх потрібно було задернувати, зробити з них пасовища,косовиці або посадити ліс. А тепер іноді виходить, що люди мають на руках державні акти, але фактично не можуть використовувати ці землі (тому що це просто схили, з яких змитий родючий шар ґрунту). Сьогодні наш Одеський науково-дослідний і проектний інститут землевпорядкування розробляє пілотні проекти щодо використання цих земель. Пропонується їх взагалі не чіпати 25 – 30 років.
В одному випадку вони природно заростуть травостоєм, в іншому – буде штучно посіяна трава або посаджено ліс. Таким чином «укорінюється» ґрунт, утвориться родючий шар, після чого землі вже можна використовувати.
– Але як же бути з нинішніми власниками? Їм дадуть інші ділянки?
– Це складний момент, тому що практично всі землі передані у приватну власність, «вільних» практично немає. Чому я і порушив питання про землі запасу, які не використовуються або використовуються неефективно. Тобто це один з варіантів – «законсервовані» ділянки передавати у ведення територіальних громад населених пунктів, а власникам компенсувати їх за рахунок земель запасів. Другий варіант – пільгова система оподатковування. Тобто людина має землю, але вона «законсервована», і вона її не використовує. У цьому випадку держава повинна якось компенсувати збитки власникові – це моя точка зору. Ще один варіант – людина просто випасає худобу на непридатних землях і займається розвитком тваринництва. Тобто варіантів кілька, все залежить від того, яке рішення прийме власник землі.
– Земля – наше багатство. Але, якщо ставитися до нього недбайливо, це багатство може просто зникнути крізь пальці. Для поліпшення стану земель існує цілий комплекс заходів: відновлення родючості ґрунтів, установлення полезахисних смуг тощо. Ви вже почали розповідати про проекти консервації окремих земельних ділянок. А яка ще робота провадиться вашим управлінням у цьому напрямі?
– Нещодавно група депутатів обласної ради виїздила у південні райони області для того, щоб дослідити землі рекреаційного призначення. Звичайно, нас вразив стан озера Сасик (ми проїхали по всій дамбі). Практично, як кажуть місцеві жителі, воно стало «мертвим озером». Люди говорили про те, що необхідно вживати якихось термінових заходів. Під час поїздки ми побували в Кілії і Вилковому, подивилися, як розвивається рекреаційний комплекс, відвідали одне з рибальських господарств. Повинен сказати, що до нас вже зверталися представники Національної Академії наук України (для того, щоб ми вивчили питання про подальше використання цих територій).
Крім цього, під час зустрічі з міністром екології Василем Джарти, ми порушували питання про відновлення малих річок у нашій області, особливо в Бессарабії. Я сам родом з Бессарабії, і іноді, коли їду туди – просто серце кров'ю обливається. Наприклад, на території Саратського й Арцизького районів, де «спрямили» русла річок, вся земля стала біла, засолена. Раніше старі русла проходили по джерелах, підземних ключах. Їх засипали, пустили річки по нових руслах. Тепер річки мілководні. Там, де пробивають «старі» ключі, росте очерет, а все навколо – засолене. І зараз потрібно вкладати колосальні гроші для того, щоб привести цю землю до стану, придатного для використання. Обласна рада виступила перед Міністерством екології з подібною ініціативою, і міністр відповів, що готовий розглянути пропозиції облради. Я розумію, що за нинішньої ситуації це питання не найголовніше у нашій країні. Але в той же час, якщо ми приділятимемо увагу таким регіональним проблемам, навіть точково щось розв’яжемо, це вже буде означати, що ми щось зробили у цьому житті.
– На одній із недавніх обласних нарад Ви порушували питання про визначення меж населених пунктів у нашому регіоні. І наводили таку статистику: проекти таких меж установлено лише для 364 населених пунктів Одещини (тобто 30%). Які наслідки це має?
– Це говорить про те, що в 70% випадків практично можна поставити під сумнів прийняття рішень про використання як території населених пунктів, так і території за їх межами, розташованими на межі. Ми приділяємо велику увагу цій проблемі для того, щоб захистити інтереси місцевих рад і органів виконавчої влади, чітко розмежувавши повноваження щодо управління цими землями. Раніше цією проблемою впритул займалася держава. Земля була у державній власності, існувала програма пріоритетного розвитку сільського господарства. Держава фінансувала як розробку генеральних планів сільських населених пунктів, так і решту робіт землевпорядників. Зараз це все лягло на плечі місцевих рад, у яких часом просто немає коштів.
На початку цього року в облдержадміністрації проходила велика нарада, де розглядалися питання мораторію на використання земель сільськогосподарського призначення. Пропонувалося, щоб усі території, на яких змінено цільове призначення, були включені до кордонів населених пунктів. Таким чином, по-перше – цим землям надається певний статус. По-друге – вони будуть управлятися територіальною громадою. По-третє – це можливість за рахунок коштів інвестора вирішити питання щодо коригування генеральних планів, щодо зміни кордонів населених пунктів, розвитку інженерних комунікацій у межах населених пунктів… А по-четверте – це дасть можливість відкоригувати грошову оцінку земель населених пунктів й у такий спосіб поповнити бюджет.
Я вважаю, що має бути чітка взаємодія між головою райдержадміністрації, головою райради та сільськими (селищними) головами. Ось коли буде створено таку команду, яка буде чітко працювати, – тоді вирішаться усі проблеми. Райдержадміністрація буде знати, що, ухвалюючи те або інше рішення, вона має, насамперед, піклуватися про розвиток населеного пункту. Сільрада, ухвалюючи те або інше рішення, має знати, що частина коштів на розвиток, які має вкласти інвестор, піде на вирішення загальнорайонних питань. Тому що не до усіх сіл йде інвестор. І увесь час було в нашій країні, що за рахунок одних районів або населених пунктів ми дотували інші. У тому й полягає сам принцип нашої держави, що ми маємо завжди одне одному допомагати.
Дивіться, що в нас відбувається зараз. Йде продаж земель на аукціонах. Одні землі продаються в межах населених пунктів, інші – за їхніми межами. І тут одразу чітко проявляється, хто зацікавлений у вирішенні питання. Продає рада – вона намагається максимально зберегти гроші у раді, продає райдержадміністрація – вона максимально намагається зберегти кошти у «своєму» бюджеті. Повторюся: я бачу вирішення питання лише в тому, що буде створено чітку єдину команду, яка розуміє поставлену мету. Хотілося б як приклад навести Овідіопольський район, де дуже чітко налагоджено цей процес. І голова райдержадміністрації, й голова райради знаходять взаєморозуміння й вирішують проблеми району. Це видно й за всіма показниками. І не треба говорити про «7-й кілометр» – не може один великий ринок закрити всі проблеми району. Просто там керівники району – добрі менеджери й працюють на територіальну громаду.
– Усе має свою ціну – і земля також. Але чи завжди вона вірно визначається? Що ви можете сказати з приводу нормативної грошової оцінки земель на Одещині? А також – якщо вже йдеться про фінанси – щодо провадження земельних аукціонів? Наскільки прозоро вони провадяться, яку користь дають місцевим бюджетам? Які порушення є у цій сфері?
– Механізм такий. Є ліцензовані організації, які займаються безпосередньо питанням експертної оцінки землі. Це та оцінка, за якою можна визначити стартову ціну ділянки. Процес дуже складний, він спричиняє обробку великої кількості аналітичних матеріалів. Експерти вивчають продажі, які раніше здійснювалися біля наміченої до продажу ділянки, у такий спосіб визначаючи якусь середню ринкову вартість. Після цього визначаються витрати, які було внесено до розвитку даної земельної ділянки, встановлюється ціна. Але усі мають розуміти, що експертна ціна – стартова, за якою пропонується продати. У кінцевому підсумку продають за набагато більшу суму...
Що стосується аукціонів – їх потрібно розвивати. Має бути вільний продаж землі, із максимально відкритою інформацією. Наведу такий приклад. Десять років тому я був у США. В одному із міст мене повели до місцевого кадастрового офісу. Я кажу: «Хочу поцікавитися історією такої-то земельної ділянки». Мені надали усю історію даної ділянки із 1820 року! Хто були господарі, які вносилися поліпшення, за якими цінами це все продавалося… Тобто, маючи повну інформацію, людина визначається – хоче вона купувати цю земельну ділянку чи ні. Відкрита база даних. А спробуйте в нас одержати інформацію про якусь земельну ділянку! У кращому разі, ви в агентстві нерухомості довідаєтеся про ціну, за якою агентство цю ділянку продає.
Проте, я не вважаю, що уся земля має продаватися шляхом провадження аукціонів і торгів. Є питання, які необхідно вирішувати на умовах оренди. Продаж землі – це одноразове вливання до бюджету певної суми, далі новий власник землі платить земельний податок. Оренда – це постійне поповнення бюджету. Згадайте, що було раніше в Одесі. Територіальна громада купувала землю, щоб ця земля була в її управлінні. Зараз вона продається. Ну, продамо ми усі ділянки, а далі що буде? Чим буде керувати управління земельних ресурсів? Багато рад та райадміністрацій, які вирішують свої проблеми лише через продаж землі, допускають цю помилку. Тому до даного питання потрібно підходити дуже акуратно.
