Спрашивайте – отвечаем
Договір оренди нерухомого майна
Предметом договору оренди нерухомого майнає конкретний об’єкт – земельна ділянка, будинок (споруда), частина площі, окреме приміщення чи інша нерухома річ.
З огляду на викладене, у договорі мають зазначатись дані, що дозволяють чітко визначити майно, яке підлягає передачі орендарю, зокрема вказати адресу і площу приміщень, що здаються в оренду. Дані про орендовану площу необхідні у зв’язку з тим, що орендна плата часто встановлюється у розрахунку з визначеної грошової суми за кожний квадратний метр. У додатку до договору оренди мають міститися плани поверхів і експлікація орендованих приміщень.
За договором оренди нерухомості (будівлі або іншої капітальної споруди) одна сторона (орендодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні – орендарю, в користування на певний строк нерухоме майно, а орендар зобов’язується використовувати нерухоме майно за його призначенням та сплачувати орендну плату.
Одночасно з правом оренди нерухомого майна до орендаря переходить право користування земельною ділянкою, на якій це майно знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до нерухомого майна, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди.
Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
За загальним правилом і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб’єкти цивільного права як фізичні, так і юридичні особи (з-поміж останніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні, адміністративно-територіальні і муніципальні утворення).
Орендодавець– це власник переданого в користування майна чи особа, уповноважена законом або самим власником здавати майно в оренду (ст. 761 ЦК України).
Щодо особи орендаря, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або юридична особа.
Істотними умовами договору оренди є:
l об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
l строк, на який укладається договір оренди;
l орендна плата з урахуванням її індексації;
l порядок використання амортизаційних відрахувань;
l відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
Реорганізація юридичної особи (орендодавця) не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У випадку, якщо договір укладається строком більш ніж на 3 (три) роки, то він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації.
Передача нерухомого майна орендарю в користування, а також повернення даного майна після закінчення строку оренди оформлюється відповідними актами прийому-передачі.
Орендна плата за користування нерухомим майном складається з безпосередньої плати за користування нерухомим майном та плати за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.
Орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Орендар може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов’язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.
Зміст договору становить сукупність усіх його умов, якими опосередковуються права та обов’язки сторін. Однак у будь-якому договорі виділяють групи умов, що визначають обов’язки і орендаря, і орендодавця. Така диференціація умов сама по собі відносна, тому що їхнє виконання найчастіше вимагає здійснення визначених дій одночасно як від орендодавця, так і від орендаря.
Обов’язки орендодавця
Основний обов’язок орендодавця за договором оренди – надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна з усіма його приналежностями і необхідними документами. Майно, здане в оренду, має бути передане орендарю у строк, передбачений договором, а за його відсутності – у розумний термін. Передача будівель чи інших капітальних споруд має оформлюватися актом прийому-передачі чи іншим документом, підписаним обома сторонами.
Обов’язок орендодавця надати орендарю майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, положенням про оренду будівель чи інших капітальних споруд дещо розширено. Одночасно з передачею орендарю прав користування будинком або спорудою йому надається право користування земельною ділянкою, на якій вони заходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ч. 1 ст. 796 ЦК України). Так, якщо розмір земельної ділянки у договорі невизначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.
Цивільний Кодекс України не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (такими, як сервітут, право застави тощо). Орендар має бути попереджений про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду (ст. 769 ЦК України).
Розподіляючи між сторонами договору оренди обов’язки з утримання майна, переданого в оренду, і беручи до уваги тимчасовий характер користування орендованим майном, законодавець поклав обов’язки зі здійснення капітального ремонту на орендодавця, хоча інше може передбачатися договором чи законом (ст. 776 ЦК України).
Права та обов’язки орендаря
Орендар, у свою чергу, зобов’язаний користуватися орендованим майном відповідно до призначення майна та умов договору оренди (ст. 773 ЦК України). Орендарю належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, зокрема придбання плодів і доходів. За загальним правилом плоди, продукція і доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря (ст. 775 ЦК України).
У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом чи договором, орендар зобов’язаний підтримувати його в справному стані, робити за свій рахунок поточний ремонт та усунути погіршення речі, які сталися з його вини (статті 776, 779 ЦК України).
Орендар користується речово-правовим захистом. Такий захист він одержує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування, наділений і правом володіння річчю. Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж йдеться лише про право користування (без володіння), то речово-правовим захистом орендар не користується.
Деякі правомочності, що випливають із права користування орендованим майном, орендар може здійснювати лише за згодою орендодавця. З-поміж них: здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) (ст. 774 ЦК України).
Питання про те, на кого мають покладатися витрати, пов’язані з поліпшенням, яке не може бути відокремлене, вирішується залежно від того, проведені вони за згодою орендодавця або без такої згоди. У першому випадку орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування їхньої вартості після припинення договору, а в другому – ні (ст. 778 ЦК України).
Ще один обов’язок орендаря полягає у своєчасному внесенні орендної плати і поверненні орендованого майна в тому стані, в якому він його одержав з урахуванням нормального зносу (дане положення не застосовується до оренди земельних ділянок) по закінченні терміну його оренди, або у стані, який було обумовлено в договорі (ст. 762, ч. 1 ст. 785 ЦК України). Позитивним нововведенням є те, що якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).
Відділ реєстрації нормативно-правових актів та об’єднань громадян, правової роботи та правової освіти Головного управління юстиції в Одеській області
Компенсация за работу в выходные или праздничные дни
Привлечение отдельных работников к работе в выходные и праздничные дни, согласно статьям 71 и 73 КЗоТ, допускается только с разрешения избирательного органа первичной профсоюзной организации предприятия и только в исключительных случаях, а именно:
– для предотвращения или ликвидации последствий стихийного бедствия, эпидемий, эпизоотий, производственных аварий;
– для предотвращения несчастных случаев, которые ставят или могут поставить под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия людей, гибели или порчи имущества;
– для выполнения неотложных, заранее не предвиденных работ, от срочного выполнения которых зависит в дальнейшем нормальная работа предприятия в целом или его отдельных подразделений;
– для выполнения неотложных погрузочно-разгрузочных работ в целях предупреждения или устранения простоя подвижного состава или скопления грузов в пунктах отправления и назначения.
Кроме того, в праздничные дни допускаются работы, прекращение которых невозможно в связи с производственно-техническими условиями (непрерывно действующие предприятия), а также работы, вызванные необходимостью обслуживания населения. Этот перечень исключительных случаев является исчерпывающим.
Вместе с тем, без согласия профсоюза по распоряжению руководителя могут быть привлечены к работе в выходные и праздничные дни государственные служащие – для выполнения неотложной и непредвиденной работы (ст. 20 Закона Украины «О государственной службе»).
При любых обстоятельствах запрещается привлекать к работе в выходные дни беременных женщин, а также женщин, имеющих детей в возрасте до трех лет и работников моложе 18 лет (ст.ст. 176, 192 КЗоТ).
Привлечение к работе в выходные и праздничные дни осуществляется по приказу руководителя предприятия.
На непрерывно действующих производствах, где работа в праздничный день определена утвержденным графиком сменности, дополнительный приказ о привлечении в этот день к работе не издается.
Компенсация за работу в выходные и праздничные дни регулируется статьями 72 и 107 КЗоТ. Так, работа в эти дни может компенсироваться, по соглашению сторон, предоставлением другого дня отдыха (отгула) или в денежной форме в двойном размере. Стороны должны договориться о способе компенсации. Оговоренный договор компенсации отображается в приказе.
Следует заметить, что законодательством не установлен срок давности по предоставлению работнику другого дня отдыха за работу в выходной или праздничный день. Как правило, отгул предоставляется в ближайшее время, а его дату желательно указывать в приказе о привлечении к работе в выходной день. В то же время, по согласию сторон, отгул может быть предоставлен и позже, например, присоединен к отпуску.
Самовольное использование работником отгула не допускается и расценивается как прогул.
При начислении денежной компенсации за работу в выходные и праздничные дни необходимо учитывать, что доплаты, надбавки и премии не относятся к выплатам, которые за работу в эти дни производятся в двойном размере.
Отдел кадровой работы и государственной службы Главного управления юстиции в Одесской области
