Спрашиваете – отвечаем

Рубрика подготовлена партнерами адвокатского офиса «ЮГ» – адвокатом, членом Одесского отделения Союза адвокатов Украины АНДРЕЕМ ЧЕБАНЕНКО и юристом ДМИТРИЕМ КАЦУК

«Коллектив садоводов общества садоводов-огородников «Волна» пос. Молодежное Овидиопольского района Одесской области просит ответить на следующие вопросы:

1. Каким образом возможно произвести реорганизацию садово-огороднического общества в поселок и какие требования предъявляются обществу для проведения такой реорганизации?

2. Кто дает разрешение на открытие на территории общества частных предприятий, кому они подчиняются, платят налоги, на основании каких законов строятся их отношения с руководством общества?

3. Имеет ли право руководство сельского совета, на землях которого находится общество, давать разрешение на открытие частных предприятий на территории общества, приобретать или продавать участки земли на территории общества, распоряжаться землями общего пользования?

4. Можно ли выделять из общей площади садового общества земли общего пользования и чем это грозит обществу?

5. Может ли любой член общества, оставаясь проживать на его территории, выйти из общества, и на основании каких законов строятся отношения по поводу предоставляемых услуг (свет, вода, использование дорог общего пользования)?

6. Какие методы воздействия имеет право применить правление общества к нарушителям устава?

7. Имеет ли право правление общества принимать решение о выделении дополнительной площади земельного участка, прилегающего к земельному участку члена общества, если он в течение нескольких лет обрабатывал эту дополнительную площадь?

8. Кто и каким образом может произвести инвентаризацию всех земельных участков с предоставлением данных земельного кадастра и БТИ правлению общества?»

С. Кузурман, по поручению садоводов общества «Волна»,

с. Молодежное Овидиопольского района

Ответ на 1-й вопрос. Основным законом, регулирующим организацию и деятельность садово-огородных обществ, является Закон Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года № 1087. В соответствии с частью 1 статьи 28 этого Закона реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) кооператива производится по решению общего собрания членов кооператива в порядке, определенном законодательством и уставом кооператива. Часть 1 статьи 133 Конституции Украины определяет, что систему административно-территориального устройства Украины составляют: Автономная Республика Крым, области, районы, города, районы в городах, поселки и села. В соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 92 Конституции Украины, территориальное устройство Украины определяется исключительно законами Украины.

Ответы на 2-й, 3-й и 4-й вопросы. В соответствии со статьей 5 Закона Украины « О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц– предпринимателей» от 15 мая 2003 года № 755, – государственная регистрация юридических лиц, к которым относятся и частные предприятия, производится государственным регистратором районной государственной администрации по местонахождению юридического лица. Согласно части 1 статьи 1 этого же Закона, местонахождением юридического лица является адрес органа либо лица, которые в соответствии с учредительными документами юридического лица выступают от его имени. В соответствии со статьей 42 Хозяйственного Кодекса Украины, деятельность частных предприятий является предпринимательской деятельностью, направленной на получение прибыли. Поэтому взаимоотношения частых предприятий с кооперативом, который также является юридическим лицом, должны быть урегулированы условиями хозяйственных договоров на выполнение тех или иных работ, оказание тех или иных услуг, не запрещенных законом. В соответствии со статьями 78 и 83 Земельного Кодекса Украины, земли, принадлежащие на праве собственности территориальным общинам сел, поселков, городов, являются коммунальной собственностью, а поэтому собственник этих земель лицо уполномоченного им органа местного самоуправления (сельского, поселкового совета) имеет право владения, пользования и распоряжения ими. Статьей 22 Закона Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года № 1087 предусмотрено, что земля кооператива состоит из земельных участков, переданных ему в аренду либо приобретенных в собственность. Кооператив приобретает земельные участки в соответствии с требованиями Земельного Кодекса Украины. Согласно статьи 126 Земельного Кодекса Украины, право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины. В соответствии со статьей 78 Земельного Кодекса Украины, кооператив, являясь собственником земельных участков на основании выданного ему государственного акта, вправе принимать в отношении их любые решения, не запрещенные законом.

Ответ на 5-й вопрос. Статьей 13 Закона Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года № 1087 предусмотрено, что одним из оснований прекращения членства в кооперативе является добровольный выход из него. Статья 24 этого же Закона устанавливает следующее. Кооператив реализует товары и оказывает услуги по ценам и тарифам, установленным самостоятельно, а в случаях, предусмотренных законом, по государственным ценам и тарифам. Кооператив также имеет право реализовывать товары и оказывать услуги по ценам и тарифам, установленным на договорной основе, отдельно для членов кооператива и для иных лиц.

Ответ на 6-й вопрос. Частью 1 статьи 16 Закона Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года № 1087 предусмотрено, что исполнительным органом кооператива является правление, возглавляемое председателем, полномочия которого определяются уставом кооператива, а поэтому виды взысканий в отношении членов кооператива, порядок их применения со стороны правления должны быть определены в уставе кооператива.

Ответ на 7-й вопрос. Частями 3 и 4 статьи 16 Закона Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года № 1087 определено следующее. Правление кооператива осуществляет управление кооперативом в период между общими собраниями членов кооператива, обеспечивает исполнение их решений, представляет кооператив в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, международными организациями, юридическими и физическими лицами, заключает соглашения между кооперативом и другими лицами, действует от имени кооператива в пределах, предусмотренных уставом кооператива. Правление может быть наделено и иными полномочиями, предусмотренными решениями высшего органа управления кооперативом или уставом кооператива. Согласно части 1 статьи 15 этого же Закона, высшим органом управления кооперативом является общее собрание членов кооператива.

Ответ на 8-й вопрос. Статьей 26 Закона Украины «О землеустройстве» от 22 мая 2003 года № 858 определено следующее. Заказчиками документации по землеустройству являются органы государственной власти, органы местного самоуправления, собственники земли и землепользователи. Разработчиками такой документации являются юридические и физические лица, получившие лицензию на проведение таких работ в соответствии с законом. Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором.

Поради юриста

Особливості посвідчення договору відчуження нерухомого майна (житлового будинку)

Перш ніж приступити до порядку і умов відчуження житлових будинків, ознайомимося з обставинами, які можуть перешкоджати відчуженню об’єктів нерухомості. Такі обставини в юридичній термінології узагальнюються терміном «обтяження». Обтяження – це додаткові важливі обставини, що мають відношення до об’єкта нерухомості, які виражаються в накладанні обмеження на право власності, а саме, на право користування, володіння, розпорядження. Обтяженнями є застава, арешт.

Інформація про обтяження об’єкта нерухомості вноситься до Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Даний Реєстр є електронною базою, яка містить інформацію по всій території України.

Про наявність/відсутність обтяження покупця інформує нотаріус у момент укладення договорів об’єкта нерухомості. При цьому нотаріус формує відповідний витяг про відсутність або наявність заборони/арешту об’єкта нерухомого майна з бази даних Реєстру заборон.

У разі виявлення за даними реєстру відомостей щодо заборони або арешту на нерухоме майно, нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження.

Особливими умовами договорів відчуження, відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України, є обов’язок продавця попередити покупця про всі права третіх осіб на відчужуваний житловий будинок (права наймача, право застави, право довічного користування і т. п.), про що зазначається в тексті договору. Отримати достовірні відомості про наявність цих прав дуже не просто, адже в даному випадку розраховувати можна лише на чесне слово продавця.

Окрім заборони, арешту, порушення прав третіх осіб перешкоджанням до відчуження об’єкта нерухомого майна є його незаконне перепланування та переобладнання.

Відповідно до положень Житлового кодексу України на перепланування житлового будинку, переобладнання, добудову потрібно отримати рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл на проведення відповідних робіт.

Якщо такі дії були виконані без належного дозволу або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубими порушеннями основних будівельних норм і правил, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснена така перебудова.

Має велике значення відчуження житлового будинку, в якому проживають або зареєстровані (прописані) малолітні або неповнолітні діти (до 18 років).Тоді обов’язковим документом для укладення договору відчуження такого об’єкта нерухомості є дозвіл органів опіки та піклування (опікунської ради). Звернемо особливу увагу на той факт, що дитині в даному випадку, не обов’язково бути власником житлового будинку в цілому або якої-небудь його частини (долі), досить лише права користування (проживання) в житловому будинку.

Для перевірки вищезазначених фактів, нотаріус витребує від відчужувачів довідку форми № 1, в якій зазначаються відомості про осіб, які зареєстровані (прописані) в житловому будинку.

Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і інтересів дітей, що охороняються законом, при наданні згоди на здійснення операцій відносно нерухомого майна, що належить дітям.

Нарешті, коли нотаріус перевірив відсутність заборони відчуження на об’єкт нерухомості, відсутність арешту, зареєстрованого на власника майна, відсутність реєстрації малолітніх та неповнолітніх дітей, можна приділити увагу порядку та умовам відчуження житлового будинку.

По-перше, нотаріус вимагає надання документів, підтверджуючих право власності на вказане майно. Це може буди один з нижчевказаних документів:

– договори про відчуження (договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання (догляду) та ін.);

– свідоцтва (про право власності на нерухоме майно, про право на спадкування за законом, про право на спадкування за договором, про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів, про право власності в спільному майні подружжя на частку пережившого з подружжя та ін.);

– договір про задоволення вимог іпотекодержателя;

– рішення суду.

Такі документи нотаріус приймає лише за наявності – відмітки про реєстрацію відповідних прав або Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, що є невід’ємною частиною правовстановлюваного документа та – Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Окрім документа, що встановлює право власності на житловий будинок, нотаріус перевіряє, який статус має земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок: чи то приватна земельна ділянка, чи земельна ділянка, яка знаходиться у користуванні власника нерухомого майна (оренда).

В першому випадку нотаріус витребує Державний акт на право власності на земельну ділянку, в другому випадку – довідку з відповідного відділу земельних ресурсів про те, що земельна ділянка не приватизована та заяви про приватизацію власником не подавались.

Постає питання чи є обов’язковим перехід права власності на землю при відчуженні житлового будинку? Стаття 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК) (редакція 2001 року) допускала можливість відчуження об’єкта нерухомості без відчуження земельної ділянки, сторони могли самостійно вирішити питання набуття права власності на землю. Внесені зміни до ЗК України в 2007 році виключили слова «може переходити». Тому при відчуженні об’єкта нерухомості в обов’язковому порядку переходить право власності і на земельну ділянку. Якщо сторони не досягли згоди щодо відчуження земельної ділянки під об’єктом, це є підставою для відмови у нотаріальному посвідченні договору відчуження житлового будинку.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, у розмірах, встановлених договором.

Земельна ділянка, як об’єкт договору, має конкретно визначену площу, межі, адресу, цільове призначення, кадастровий номер, і право на неї посвідчується державним актом на право власності, зареєстрованим у встановленому законом порядку. Якщо наявний державний акт, то в обов’язковому порядку виготовлялася відповідна технічна документація. Таким чином, якщо земельна ділянка надавалася (відводилася і погоджувалася відповідними державними органами) під розміщення конкретної будівлі, то вся земельна ділянка при відчуженні будови повинна слідувати за нею.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їхнього відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, необхідної для їхнього обслуговування.

Відчужувач не є власником земельної ділянки, яка надана у користування, і тому його волевиявлення щодо земельної ділянки не матиме юридичного значення. Також не залежатиме подальше набуття права користування земельною ділянкою від того, яку площу мав у користуванні попередній користувач і що записано у договорі. Тим більше, що законодавець взагалі не зосереджує уваги на площі земельної ділянки, належної попередньому користувачеві, а закріплює лише необхідність при оформленні права користування ділянкою під об’єктом визначення частини ділянки, необхідної для розміщення і обслуговування об’єкта. І саме це породжує найбільше конфліктів, оскільки набувач об’єкта нерухомості, як правило, розраховує отримати земельну ділянку такою самою площею, як у попереднього власника.

Не дивлячись на те, що алгоритм відчуження нерухомого майна існує, все-таки в кожному випадку раджу до початку збору документів звернутися до нотаріуса для отримання необхідної консультації.

І. Мазарій, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу