Загальнодержавна програма розвитку та реформування житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки передбачала створення 12580 об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Загалом же, за даними Мінрегіонрозвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, торік їх зареєстрували 661, тобто 5,3% від плану. У лідери вийшли Вінницька та Чернівецька області, а наша посіла останнє місце з показником лише 0,5% від запланованої кількості.
Чому так відбувається, чому люди не квапляться брати у свої руки кермо управління житловим фондом, схоже, ніхто й не аналізував. У нас просто вирішили піти іншим, досить радикальним, шляхом: ухвалили Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», покликаний зруйнувати монополію ЖЕКів у системі надання житлово-комунальних послуг і змусити мешканців або створювати ОСББ, або чекати визначення місцевим органом влади компанії, що керуватиме будинком. Іншого, як то кажуть, не дано.
Категоричний імператив, установлюваний Законом, не знімає з порядку денного маси проблем, із якими неминуче зіштовхнуться мешканці 5-, 9– і 16-поверхівок перших масових серій, що відпрацювали свій термін експлуатації. За будівельними нормами 70-х років минулого століття, 5-поверхівки будували на 40-45 років, 9– і 16-поверхівки – на 45-50 років. Щоправда, таким був розрахунковий термін служби самих конструкцій, а не інженерного забезпечення будинку, яке робиться непридатним набагато раніше. Як наслідок, практично в усіх старих висотках ми сьогодні бачимо дахи, що течуть, залиті водою підвали, фундаменти, що осідають.
За кордоном, де теж є старий житловий фонд, проводять обстеження будинків, а потім їх реконструкцію та капітальний ремонт за рахунок державного бюджету. Там розуміють: без капремонту будинок поступово стає небезпечним для життя його мешканців, а цього цивілізована держава допустити ніяк не може. Досить популярними там залишаються методи, що дозволяють реконструювати будинок, навіть не виселяючи мешканців. І нікому не спадає на думку перекласти тягар капітального ремонту на плечі людей, бо за рахунок плати за житло, що стягується з них, впоратися не вийде – масштаби витрат і надходжень надто різні.
Другий бік медалі
На жаль, орієнтуючись на європейський досвід обслуговування житлового фонду, ми знову беремо на озброєння лише одну його частину. А саме – створення ОСББ. Зрозуміло, що в новому житловому фонді цей процес піде швидше: капітальних вкладень там не потрібно, а йдеться лише про косметичні втручання. Тому готовність обслуговувати нові житлові комплекси висловлять багато які приватні структури. Ця тенденція проглядається, наприклад, у тому, що в останні роки великі фірми-забудовники, розуміючи, яким шляхом розвитку піде сфера ЖКГ, уже почали створювати свої керуючі компанії, щоб залишати в їхньому віданні новобудови. Таким чином, їм вдається одержати кошти й за купівлю квартир, і за житлово-комунальні послуги. Погодьтеся, формується досить прибутковий і довгостроковий вид бізнесу.
Старим же житловим фондом ніхто управляти не квапиться. Експерти сходяться в думці, що житломасиви старої забудови після набрання Законом чинності будуть, як і раніше, обслуговувати ЖЕКи, але названі якось інакше. І оскільки вплив держави на них уже не поширюватиметься, вони зможуть диктувати мешканцям будинків свої умови. З великою часткою ймовірності можна припустити, що ціни на послуги вони запропонують вищі, ніж зараз, посилаючись на підвищену складність ремонтних робіт у старих будинках, що відробили термін експлуатації.
До спільного майна багатоквартирного будинку Закон відносить шахти та машинні відділення ліфтів. Це означає, що ремонт цього піднімального засобу теж доведеться виконувати коштом ОСББ, що нереально. Протягом років десятьох обговорюється необхідність ухвалення державної програми заміни ліфтів. Тільки так можна спробувати бодай розпочати заміну дорогих підйомників. Але коштів немає. І наблизити ухвалення даної програми не можуть навіть дедалі частіші випадки травмування та загибелі людей у несправних ліфтах.
Не можна забувати, що в розпорядженні ОСББ опиняться не тільки зібрані кошти за житлово-комунальні послуги, але й борги мешканців. Тому керівництву ОСББ доведеться судитися з боржниками. Це процес тривалий, який може розтягнутися на місяці й роки. Потім, навіть у разі одержання позитивного рішення суду про стягнення боргу, почнеться друга частина ходіння по муках. Малоймовірно, що виконавчій службі швидко вдасться одержати хоч якісь гроші зі злиденного жителя старого будинку. Враховуючи зростання цін, рівня безробіття, зниження купівельної спроможності більшості населення, неважко спрогнозувати різке збільшення кількості боржників по сплаті за житлово-комунальні послуги вже в найближчий час. Тож коштів у розпорядженні ОСББ, скоріш за все, буде дуже мало, а проблем, що потребують вирішення, – багато.
Цікаво, що в пояснювальній записці до проекту Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», підписаній віце-прем’єр-міністром України, міністром регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадієм Зубком, у пункті «фінансово-економічне обґрунтування» написано коротку та змістовну фразу: «Реалізація проекту не потребує додаткових коштів». Тобто легко й просто держава відхрестилася від багатомільйонних витрат на відновлення житла, що перебуває в аварійному стані або наближається до нього, – витрат, на які йдуть за кордоном, вбачаючи в цьому важливу функцію саме держави.
Експерти вважають, що старі будинки в результаті відмови від ЖЕКів старітимуть іще швидше, створюючи ідеальні умови для фірм-забудовників. Вони зможуть на вигідних їм, а не людям, умовах пропонувати знести старі будівлі і спорудити нові будинки. Такі будівництва іноді тривають роками, та й рівноцінне за площею житло фірма-забудовник надавати жителям знесених будинків не квапиться, всіма способами намагаючись змусити їх погодитися взяти за 2-3-4-кімнатні квартири стандартні однушки. Суди, погрози, розбірки з завданням тілесних ушкоджень представникам обох зацікавлених сторін стали в таких випадках справою майже звичною.
І, нарешті, проблема, яка, на мій погляд, буде основним каменем спотикання. В основу Закону покладено необхідність навчитися домовлятися. Про створення самого ОСББ, з приводу обрання керівництва, про те, на які роботи направляти наявні кошти в першу чергу. Тобто люди повинні розуміти, що будинок спільний і дбати про нього треба спільно.
На жаль, останнім часом основним в житті багатьох людей стало прагнення домогтися успіху за будь-яку ціну й геть байдуже ставлення до всіх довкола. У таких умовах кожен член ОСББ вперто наполягатиме на першорядній важливості своїх проблем і впритул не захоче бачити труднощів, із якими зіштовхнулися сусіди. А впертістю й егоїзмом можна швидко вислати дорогу в нікуди…
