В Одессе первые Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) появились достаточно давно – еще в начале 90-х. Однако в дальнейшем процесс их создания был не особо динамичным. Так, на начало июня 2015 года в Одессе насчитывалось 415 таких объединений, до 2017 появилось еще около 830, а за последний год – всего 24, и то преимущественно в новостроях.
Чтобы узнать с какими трудностями столкнулись одесситы, создавшие ОСМД, и почему другие решили не идти по их пути, в рамках проекта «Общественный контроль за использованием государственных финансов на местном уровне», который осуществляется Международным центром перспективных исследований при поддержке Посольства Королевства Нидерландов в Украине, было проведено расследование.
Вопреки вроде бы очевидным преимуществам ОСМД, их массового появления в Одессе мы не наблюдаем. Почему? Это мы попытались выяснить на пресс-конференции «Одесские реалии ОСМД: тяжкий путь освобождения от коммунального рабства». На вопросы журналистов ответили региональный координатор Международного центра перспективных исследований Ярослав Католик и эксперт, председатель Клуба председателей правлений ОСМД Одессы Лидия Ковальчук.
Клуб, созданный в 2016 году, инициировал и ведет специальный раздел «ОСМД Одессы» на официальном сайте города. Тут размещаются нормативные документы и текущая актуальная информация.
Что же было не так с одесской процедурой, и почему в Одессе этот процесс с самого начала вызвал серьезные конфликты, рассказал Ярослав Католик.
Фактически законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» от 2015 года законодатель создал условия для взятия каждым украинцем управления домом в свои руки. Собственники квартир и нежилых помещений до 1 июля 2016 года должны были выбрать форму управления - будут ли они самостоятельно управлять без создания юридического лица, нанимать управителя или создавать ОСМД. В случае, если бы они не определились в указанные сроки, городская власть должна была выбрать управителя и заключить с ним договор.
Однако городской совет уже в мае провел конкурс, в котором «победили» те же ЖКС, которые и ранее обслуживали дома одесситов.
Причем, выставил только крупные лоты (от 700 до свыше 1000 многоквартирных домов). Основным критерием для определения победителя являлась предложенная цена, и преимущество получали крупные компании, поскольку ни у малых, ни у средних не было возможностей для одновременного обслуживания такого количества домов.
Возмутившись таким «оптовым» подходом горсовета, общественные активисты выходили на протесты, обращались с требованием остановить правонарушения и предупреждали, что разбивка домов миллионного города на несколько лотов подпадает под ст. 166-3 Кодекса Украины об административных правонарушениях – «принятие решения о централизованном распределении товаров (услуг), приводящее к монопольному положению на рынке». Но протесты не помогли – конкурсы провели и управителей назначили. Примечательно, что тарифы на содержание дома и придомовой территории после конкурса выросли в полтора-два раза, несмотря на то, что качество услуг не изменилось.
Кроме того часто возникали трудности с документацией. В распоряжении Бюро технической инвентаризации Одесского горсовета находятся архивные материалы, однако в результате перепланировок реальное состояние дома может отличаться, а без основных документов, которыми являются техпаспорт на дом и схемы внутридомовых систем, невозможно заключить договора с поставщиками коммунальных услуг.
На практике обновление сведений зависит от наличия контакта работников КП БТИ с председателем правления ОСМД и совладельцами дома, чтобы инженеры могли выехать на объект и знали, что их там ждут, но такой контакт есть не всегда.
Таким образом, отсутствие документов, сложность отношений с монополистами на рынке коммунальных услуг, а также разобщенность совладельцев дома, не осознающих себя таковыми, ограничивает возможности управлять домом и побуждает сособственников обслуживаться в ЖКС.
Еще одна проблема, которую выявили в ходе расследования, это то, что горсовет незаконно распоряжался вспомогательными помещениями домов, оформляя право собственности, аренду, приватизацию, либо продавая их. А при создании ОСМД совдадельцы дома неожиданно могут выяснить, что часть или даже все технические помещения им не принадлежат, и, соответственно, они не смогут их использовать.
В таких случаях единственно возможным способом решения проблемы является обращение в суд, однако не все готовы начинать деятельность ОСМД с судебных процессов, тем более что часто решение суда может быть не в пользу сособственников.
Тупиковая ситуация и с придомовой территорией, так как процедура получения ОСМД документов на нее пока не прописана в законе, из-за чего объединения сособственников не может получить правоустанавливающие бумаги. В мэрии наличие проблемы признают, но из-за несовершенства законодательства, просто разводят руками.
В общем, избавиться от навязчивых услуг КП ЖКС является весьма непростой задачей, как для ОСМД, так и для неорганизованных совладельцев домов.
ОСМД – это не предприятие, не аналог ЖКС, не организация, а сообщество, целью которого является защита прав собственников и соблюдение ими обязанностей по содержанию и использованию общего имущества. Непонимание новой правовой и экономической природы ОСМД - это главная проблема, присущая и государственным, и муниципальным, и коммерческим структурам, а также большинству наших сограждан, в том числе - в самих ОСМД.
Справка «ОВ» Жилье - народу
С 1992 года в Украине действует Закон «О приватизации государственного жилищного фонда», согласно которому многоквартирные дома принадлежат не государству или городским советам, а собственникам квартир и расположенных в доме помещений.
Такую же норму содержит принятый в 2003 году Гражданский кодекс Украины, в котором сказано, что жильцам на правах совместной собственности принадлежат дома вместе с техническими помещениями, внутридомовыми коммуникациями, лифтами, колясочными и т.п. Являясь совладельцами, они ответственны за их надлежащее содержание, и могут обслуживать их самостоятельно или нанятой управляющей компанией.
О правах жильцов не только на дом, но и на участок, расположенный под ним, заговорили после того, как Верховная Рада в 2015 году приняла Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах». Этот нормативный акт существенно изменил статус жилищного фонда Украины.
